房地产调控中的和平精英辅助卡盟城市变迁与博弈

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  当前房地产发展面临很多问题:人口红利褪去、城镇化扩张速度边际下降、部分地区的高房价已经对企业和人才产生了挤出效应等。在这样的背景下,如何适应新时代城市发展的需要,推动房地产高质量发展成为当前阶段亟待解决的课题。

    一、房地产进入3.0时代:与产业同行,助力城市发展

  在经济发展的进程中,房地产与城市、经济的关系是动态影响,互相促进的。城市形态的演化和供给结构的升级密切相关,这二者是房地产模式创新的源泉。反过来,房地产模式的创新又可以丰富城市形态的演化以及经济结构的升级。

  房地产的发展实际上是跟随着城市发展的脚步,有着相同的脉络和轨迹。城市发展的1.0阶段,在农村经济中,城市主要是依附于土地等自然资源,是围绕集市和政府形成的行政和商业中心,房地产主要是住宅。城市发展的2.0阶段是工业城市,如美国的汽车城底特律、钢铁之都匹兹堡等,房地产主要是厂房、宿舍、公寓等社区。

  中国东北的很多城市、西北的很多制造业重镇也是依托某些制造业而兴起。因工业兴起的城市也容易因工业而衰落。一旦这个产业不行了,这个城市的活力就很难再重振昔日的雄风。城市发展的3.0时代是新经济城市,这样的城市可以打破农业或制造业所需自然资源的限制,而且成为集中各种文化、娱乐、知识、金融和其他服务的综合体,房地产是人才、产业和城市的纽带,发挥的是助力城市发展的功能。

在城镇化和人口红利褪去之后,房地产发展将进入3.0时代。房地产的1.0时代,主要是满足人们住房的刚性需求,房地产提供的是居住功能,体现的是开发思维。中国1998-2003年房地产市场的发展正是处于这个阶段,房地产逐步走向市场化,碧桂园、恒大都是最早的一批受益者,享受人口红利。

 
  在城镇化和人口红利褪去之后,房地产发展将进入3.0时代。房地产的1.0时代,主要是满足人们住房的刚性需求,房地产提供的是居住功能,体现的是开发思维。中国1998-2003年房地产市场的发展正是处于这个阶段,房地产逐步走向市场化,碧桂园、恒大都是最早的一批受益者,享受人口红利。

房地产调控中的城市变迁与博弈

 

房地产调控中的城市变迁与博弈

 
  2004年“8· 31”大限后,区域壁垒被逐渐打破,经济高速增长,城镇化加速,房地产开始享受产业发展和城镇化率提升的红利,城镇化率从2003年的40%提升至2010年50%,也诞生了万科、保利等这样的老龙头公司。这是房地产的2.0时代,需要开发综合的社区,消费者对社区服务和物业提出了更高的要求。房地产开始发展写字楼、酒店等商业地产,再后来文化村、特色小镇、养老公寓等,增加了很多特色、保障、休闲的元素,发挥的是社区功能,体现的是客户思维。

  2010年之后,中国经济增速放缓,4万亿元货币刺激实际上是延后了房地产的阵痛和转型期,华夏幸福(600340,股吧)的快速发展实际上是对于房地产3.0时代的探索。房地产3.0时代,除了具备居住、社区功能,房地产还要具备发展的功能,和娱乐产业、教育产业等其他的新产业一起推动城市经济的发展,体现的将是城市思维。

  从人口、产业、城市的演进路径来看,城市对房地产的需求正在发生巨大的变化。

  第一个阶段是土地、港口、矿产、水源等自然资源吸引的人口聚集,带动产业发展,推动城市与房地产的发展。第二个阶段是产业聚集,激发人口红利,再带动城市与房地产发展。第三个阶段,因为城市自身面临着发展的制约,迫切需要通过新经济来推动新旧动能转换,对房地产的发展也提出了新的要求。所以,下一个阶段房地产和城市的关系有可能是房地产与新产业“手拉手”来促进一个新的社区的形成,从而推动城市的发展。

二、未来城市发展的“4S模式”

 

    二、未来城市发展的“4S模式”

  未来城市的发展、产业的升级、城市吸引力的打造、产业集群的形成、生活和工作环境将呈现越来越多的软性特征。乔恩斯、哈里斯和莜尔曼指出,“城市从本质上来说是人类对地球的占据和使用的集聚地,是区域环境和人为选择和创造的结果。城市的目的,是用一种被人们选择的方式来满足人们的经济、政治和社会需求。”前瞻把握未来城市发展的新趋势是更好发挥房地产发展功能的基础。

  (一)城市发展与产业升级:谁是未来城市承载的主要产业

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